Artikkelforfatteren gi en oversikt over hvordan nye skatteregler slår ut ved eierskifte. Illustrasjonsfoto.
Ved årsskiftet 2013-2014 ble arveavgiften fjernet. De fleste forutså da nye regler for eierskifte som var betydelig mindre gunstige skattemessig for kjøper og selger, og det ble dermed gjennomført et «rush» med eierskifter på slutten av 2013.
Martin Svebestad
Daglig leder, Klepp Rekneskapslag SA
Hovedregel
Hovedregelen er at alt salg av fast eiendom er skattepliktig. Det vil si at om en selger en gård eller selger et jordstykke, så skal det beregnes skatt av differansen mellom den bokførte verdien i næringsoppgaven og salgssummen.
Et eksempel illustrerer dette: Dersom en selger en gård for fem millioner, og den bokførte verdien i regnskapet er tre millioner, så blir det en gevinst på to millioner kroner som er skattepliktig. Gevinsten blir skattlagt med 27 prosent skatt på de eiendommene der det ikke blir drevet næring.
Eksempel på landbrukseiendommer hvor det ikke blir drevet næring er bortforpaktede eiendommer. Fra salg fra eiendommer i drift, enten det er hele eiendommen eller en del av gården til utbygging eller lignende, blir beskattet med trygdeavgift og toppskatt i tillegg, noe som tilsier at en kan komme opp i en marginalskatt på 50,4 prosent. På den annen side kan gevinsten settes av på såkalt taps- og gevinstkonto og fordeles over flere år. Dermed blir reell skattesats lavere på grunn av rentegevinst ved utsatt skatt.
Unntak
Fra denne hovedregelen er det mange ulike unntak som kan medføre redusert eller helt skattefritt salg av gardsbruk. Hovedessensen er likevel at en del av de skattemessige fordelene som kjøper har fått gjennom et høyere avskrivningsgrunnlag er redusert eller helt fjernet. I det følgende går jeg gjennom de viktigste unntaka fra regelen om full skatteplikt:
Overdragelse av alminnelig gårdsbruk
Overdragelse av såkalt ”alminnelig gårdsbruk” er fortsatt skattefritt dersom følgende forutsetninger er innfridd og her må alle forutsetninger være innfridd:
- Bruket må karakteriseres som alminnelig gårdsbruk.
- Selgeren må ha eid bruket i minst 10 år.
- Eiendommen må overdras til en arving.
- Kjøpesummen, pluss verdi av borett, må ikke være høyere enn 75 prosent av takst.
Begrepet alminnelig gårdsbruk er snevert. Veksthusgartneri, reine pelsdyrfarmer og eiendommer utbygd for turisme og reiseliv faller i all hovedsak utenom begrepet alminnelig gårdsbruk. Vilkåret om overdragelse til arving medfører at en ikke kan overdra til svigerbarn eller samboere til sønn eller datter da de ikke er arvinger. Begrepet arving omfatter likevel andre som i teorien kunne vært arvinger, som nevøer eller nieser, og går så langt ut som til søskenbarn. Kjøper av alminnelig gårdsbruk har mistet noen av de skattemessige fordelene ved at avskrivingsgrunnlaget nå settes til 75 prosent av takst, mens det tidligere ble satt til 100 prosent av takst.
Kontinuitet
Det er kommet en ny skatteregel som gir selger muligheter til å overdra næringsvirksomhet etter det såkalte kontinuitetsprinsippet. Virkningen er at det ikke blir noen skatt på selger, men kjøper får ikke nyte godt av oppskrivingsadgangen som en har hatt tidligere. Her er det også flere forutsetninger som må være oppfylt for at denne muligheten skal være aktuell:
- Næringsvirksomheten må overdras til arving.
- Det må være en, ikke ubetydelig, gave knyttet til overdragelsen.
Regelen gjelder for næringsvirksomhet, og en kan dermed neppe bruke den ved overdragelse av en eiendom som er bortforpaktet.
Alternativet er aktuelt for de gardsbruka som ikke oppfyller vilkåra om 10 års eiertid for selger og for de gårdsbruka som ikke kan karakteriseres som alminnelig gårdsbruk. Videre er denne regelen svært aktuell å vurdere ved overdragelse av løsøre i et eierskifte (maskiner, buskap og varelager).
Selger og kjøper har her en valgfrihet i forhold til å nytte kontinuitet eller overdra skattepliktig. Følgende eksempel fra overdragelse av maskinparken på gården illustrerer dette. Jeg forutsetter takstverdi på kr 1.000.000. Avtalt kjøpesum på kr 600.000, og bokført verdi for selger på kr 300.000.
Det er en betydelig gave og all den tid næringen skal overdras til ett av barna er forutsetningen for kontinuitet til stede.
Ved kontinuitet blir det skattefritt for selger, men kjøper må fortsette med selger sin bokførete saldo som i eksempelet var kr 300.000. Dersom en ikke velger kontinuitet, må selger skatte for differansen mellom sin bokførte verdi og salgsvederlag. På andre sida får kjøper et høyere avskrivingsgrunnlag. Regelen om kontinuitet er utformet slik at om en velger denne varianten så overtar en alle selger sine skattemessige posisjoner, i alle fall i forhold til næringsvirksomhet. Dette kan være taps- og gevinstkontoer, framførbar negativ personinntekt, betinga avsatte gevinster, negative saldoer m.m. Slik sett kan regelen medføre store utilsikta konsekvenser om en ikke sjekker grundig på forhånd. Et eksempel kan være store avsatte gevinster på taps- og gevinstkonto fra salg av jord, salg av melkekvote m.m. der ansvaret og store skatteforpliktelser kan bli ført over på kjøper.
Overdragelse av bolig
Fortsatt er det slik at de fleste private boliger kan selges skattefritt uavhengig av hvem som er kjøper og uavhengig av pris. Dette gjelder også for bolighus på gardsbruk, så selv om overdragelsen ikke skulle falle inn under noen av unntaka som er nevnt vil den delen av overdragelsen som gjelder boligen være skattefri. Forutsetningen for skattefrihet er den samme som for andre boliger, at en har bodd i boligen minst ett av de to siste åra.
Uttaksbeskatning
I mange overdragelser ønsker en også å tilgodese svigerbarn eller barna sine samboere. De har planer om å drive gården i lag, og en synes i en del tilfelle at det er urimelig at alt skal tilfalle den ene part, noe bør også tilfalle svigersønn eller svigerdatter. En slik overføring er blitt svært ugunstig etter de nye skattereglene. Overdragelse er verken omfattet av unntaket som gjelder alminnelig gårdsbruk eller reglene om kontinuitet, og blir dermed skattepliktig for selger. I tillegg, som om ikke full skatteplikt var nok, øker også risikoen for såkalt uttaksbeskatning for selger.
Eksempelet vårt, om overdragelse av landbruksløsøre taksert til kr 1.000.000 og i dette tilfellet solgt til svigerbarn for kr 600.000, kan illustrere dette poenget.. Her vil selger måtte skatte for selve gevinsten på kr 300.000 (se eksempelet tidligere). I tillegg må selger også skatte for ”uttaket” (gavedelen) på kr 400.000. Grunnen til dette siste er det tidligere var unntak for beregning av uttaksskatt for alle som var arveavgiftspliktige. «Arveavgiftspliktig» er gått ut av pensum, og erstattet med begrepet arving. Svigerbarn var arveavgiftspliktige, men er ikke arvinger. Dermed har det skjedd en innstramming av regelverket her.
